Thị trường địa ốc 2020 sẽ đi theo hướng như thế nào?

Bắt đầu năm 2020, thị trường được dự báo là có nhiều khó khăn đối với ngành địa ốc, khi các tổ chức và cơ quan chức năng sẽ kiểm soát chặt tín dụng về bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến làm nguồn cung suy giảm.

Tình trạng được các tổ chức dự báo phân khúc đất nền, căn hộ và nhà ở giá rẻ sẽ là phân khúc chủ đạo giữ được tốc độ tăng trưởng ổn định trong ngắn và trung hạn.

Buổi lễ mở bán của Dự án căn hộ Phú Đông Premier, cách đường Phạm Văn Đồng 300m. Căn hộ Phú Đông Premier được nhiều chuyên gia bất động sản và khách hàng đánh giá rất cao về chất lượng và tâm huyết phát triển sản phẩn của Chủ Đầu Tư.

Tình trạng thị trường thiếu vốn và nguồn cung

Đầu năm 2019, từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước quyết định giới hạn tỷ lệ vay, kiểm soát chặc các nguồn tín dụng đối với doanh nghiệp, cá nhân vay mục đích vào bất động sản thì ngay thời điểm đó làm cho thị trường biến đổi theo hướng bất lợi, nhiều dự án không kịp xoay xở vốn để tiếp tục thi công, trong khi giá sản phẩm trên thị trường gia tăng không ngừng.

Do đó, khi vốn vay trung và dài hạn từ các tổ chức tín dụng tiếp tục bị siết chặt, sẽ dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới trong năm 2020 của thị trường bất động sản suy giảm.

Giải thích về sự trầm lắng và khó khăn của thị trường bất động sản còn kéo dài trong năm 2020. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng do những vướng mắc về pháp lý không dễ giải quyết trong ngắn hạn.

Cụ thể, lãi suất tiếp tục cao như huy động 8,7%, cộng thêm biên độ 3% đã đẩy lãi suất cho vay lên đến 11-12%/năm. Cùng với đó, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%, đã khiến ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay để kinh doanh bất động sản.

việc huy động vốn gặp khó khăn làm cho nguồn cung cho thị trường bất động sản cũng bị hạn chế. Đã có nhiều tổ chức dự báo năm 2020 công ty bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào khó khăn, khi giá bất động sản tăng mạnh do hệ số K liên tục điều chỉnh năm sau cao hơn năm trước.

Trên thực tế giá đất hiện đã rất cao, chiếm 20-25% giá thành bất động sản, chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng. Thời gian tới, giá đất tăng càng đẩy giá bán nhà lên cao, doanh nghiệp càng khó tiếp cận đất đai đồng thời khó giải phóng mặt bằng sẽ ảnh hưởng đến thị trường nói chung.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận xét về nguồn cung của thị trường bất động sản 2020, thì nguồn cung của thị trường phụ thuộc khá nhiều vào sự xét duyệt chính sách của Nhà nước, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới. Nhưng điều đáng nói là cũng rất khó để dự đoán chính xác khi nào các chính sách về nguồn cung thị trường sẽ được nới lỏng.

Phân khúc chủ đạo căn hộ giá rẻ, đất nền

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc phòng kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam chia sẻ dòng sản phẩm đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, do đó khi quyết định đầu tư phân khúc này, nhà đầu tư cần có nguồn tiền ổn định và xác định đầu tư trung và dài hạn.

Theo Bộ Xây dựng, đến năm 2020, nhu cầu cả nước cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị trong cả nước.
Bộ Xây dựng cũng xây dựng dự thảo chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030, đã được

Thủ tướng ký và ban hành Quyết định 2127/2011. Trong đó điểm nổi là diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 26m2 sàn/người, tại nông thôn đạt 19m2 sàn/người, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người.

Tuy nhiên, mục tiêu đặt ra trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia khó chạm mốc. Nguyên nhân chủ yếu do thị trường nhà ở chưa bắt kịp với mức thu nhập của người lao động bình thường. Hiện tại, giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập trung bình năm của người lao động, lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội và căn hộ chung cư trên toàn quốc giai đoạn 2011-2020 khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến nay mới thực hiện được khoảng 30% kế hoạch.

Hiện tại, dù áp đảo về tổng nhu cầu thị trường nhưng nguồn cung của phân khúc nhà giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%. Loại căn hộ có diện tích 60m2 có giá bán 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%, đồng nghĩa khoảng 80% người dân thành thị không thể mua được nhà giá rẻ.


Toàn cảnh Tiến độ dự án căn hộ Phú Đông Premier mới nhất.

Tiến độ Phú Đông Premier tháng 12/2019, dự kiến bàn giao vào tháng 06/2020. Đây là một sự lựa chọn hoàn hảo cho các khách hàng trẻ mong muốn có một căn nhà vừa túi tiền nhưng chất lượng, tiện ích và thiết kế được tối ưu một cách toàn diện.

Với tình hình trên, dư địa cho phân khúc nhà giá rẻ và căn hộ chung cư còn rất nhiều, các doanh nghiệp bất động sản có thể khai thác trong năm 2020. Cùng với đó, nếu các phân khúc khác thường có hiện tượng sốt ảo, thì phân khúc nhà ở giá rẻ lại gần với thị trường nhất bởi như cầu là có thực.

Điều đáng nói, khi tín dụng ngân hàng cho bất động sản ngày càng bị siết chặt khiến huy động vốn đầu tư thêm khó, việc chọn phân khúc nhà giá rẻ là kênh đầu tư khả thi đối với các công ty địa ốc. Và các nhà đầu tư ngoại cũng đã bắt đầu nhắm đến phân khúc này.

Ngoài nhà giá rẻ, phân khúc đất nền cũng được nhà đầu tư đánh giá sẽ là kênh chủ đạo trong năm 2020. Thực tế, các năm 2018 và 2019 thị trường đất nền chững lại khi nguồn cung và giao dịch đều suy giảm. Đơn cử ở thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2018 thị trường đất nền tăng giá khoảng 30-40%/năm, sang năm 2019 mức tăng trung bình chỉ đạt 15%, thậm chí có dự án chỉ tăng 10%. Xu hướng chững lại càng rõ rệt hơn sau hàng loạt thông tin lừa đảo, rao bán trái phép như vụ việc Alibaba, Angel Lina…

Theo các chuyên gia, sản phẩm đất nền vẫn là hướng đầu tư hấp dẫn trong 2020. Phải lưu ý trước khi đầu tư nên tìm hiểu quy hoạch, pháp lý và tính khả thi của dự án. Những giấy tờ pháp lý như quyết định 1/500, chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, sổ đỏ cần được xem xét kỹ càng.

Và xác định đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, do đó khi đầu tư phân khúc này thì cần có sự chuẩn bị nguồn tiền kỹ và xác định đầu tư trung và dài hạn để đạt hiểu quả đầu tư.