Đầu tư thứ cấp vào thị trường nhà đất khu vực TP.HCM thắng lớn

Trong năm vừa qua, đa số các dự án nhà đất tại thành phố Hồ chí Minh và vùng giáp ranh đã tăng giá và thời điểm này là lúc để các nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu bung hàng chốt lời.

Điển hình như là khu vực giáp ranh giữa Thủ Đức và Dĩ An, trên trục đường Phạm Văn Đồng có dự án căn hộ Phú Đông Premier được mở bán đợt đầu vào tháng 5/2018 với giá căn hộ có VAT là 1,5 tỷ/căn dành cho căn hộ 66m(2 phòng ngủ, 2 tolet), thì hiện tại đầu năm 2020 giá chuyển nhượng căn hộ này là 1,8 tỷ. Với tiến độ thanh toán tiền hiện tại đang là 55% và căn hộ Phú Đông Premier sẽ bàn giao vào tháng 06/2020.

Hình ảnh buổi mở bán chung cư Phú Đông Premier, vào 26/5/2018 khi mới hoàn thành móng dự án.


Hình ảnh tiến độ dự án Phú Đông Premier tháng 01/2020

Một nhà đầu tư thứ cấp đang sống ở quận 9, Ông Phạm Văn Sáng cho biết, ông vừa chốt lời một căn hộ tại Dự án Phú Đông Premier ở Dĩ An (Bình Dương) điều đặc biệt chỉ cách đại lộ Phạm Văn Đồng 300m. Căn hộ được ông Sáng mua năm 2019, tới nay đã xây xong phần thô và dự kiến bàn giao nhà trong tháng 6/2020. Thời điểm ông Sáng mua với giá 1,6 tỷ đồng, vừa qua ông đã chuyển nhượng được với mức lợi nhuận ước tính là 20%.

Ông Sáng cũng chia sẻ thêm là: Mức độ tăng giá tại dự án này khá tốt. Do đang cần tiền, nên tôi quyết định ra hàng sớm, với tiến độ tốt hiện tại như dự án nếu để thời điểm giao nhà thì giá sẽ còn cao hơn.

Còn ở khu vực trung tâm như Dự án Hà Đô Centrosa tại đường 3/2, Q.10, thành phố Hồ Chí Minh. Được ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Công ty Hà Đô cho biết, dự án nhà phố có giá 12 – 16 tỷ đồng/căn vào năm 2017, giờ đây giá bán lại là 28 – 30 tỷ đồng/căn. Còn căn hộ chung cư tại dự án này đang trong giai đoạn bàn giao, với giá tăng 30 – 35%. Thậm chí, giá bán cao nhưng các nhà đầu tư thứ cấp dự án vẫn ra hàng nhỏ giọt để đợi giá tăng tiếp.

Hay ở Dự án Richmond City đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh, do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, giá thời điểm mở bán năm 2018 là 1,6 – 1,8 tỷ đồng/căn, thì nay đã lên tới 2,7 tỷ đồng/căn chung cư. Chị Hương, nhân viên bán hàng tại dự án này cho biết, hiện các giao dịch tại đây đều do giới đầu tư thứ cấp bán lại.

Một dẫn chứng khác là Dự án Ascent Plaza tại 375 – Nơ Trang Long (quận Bình Thạnh, TP.HCM), giá căn hộ chung cư năm 2019 khoảng 37 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 43 triệu đồng/m2, dù dự án đang xây dựng.

Vừa qua, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land, Bà Nguyễn Hương cũng cho biết, thị trường bất động sản năm 2019 ghi nhận biên độ tăng giá rất lớn từ các dự án được mở bán từ năm 2017 và tới thời điểm này chuẩn bị bàn giao nhà. Lý do tăng giá chủ yếu do thị trường thiếu nguồn cung mới.

Các tiềm ẩn rủi ro phải lưu ý

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group, thực tế cho thấy, nhu cầu mua để ở chỉ dừng lại ở số lượng nhất định, trong khi phần lớn mua để đầu tư, cho thuê sinh lợi, nên tiềm ẩn nhiều rủi ro thị trường.

Ông Phúc còn cho biết thêm: Việc xác định đầu tư vào đâu, phân khúc nào, sản phẩm nào phụ thuộc vào kỳ vọng và mục đích đầu tư của từng người. Tuy nhiên, theo tôi, nhà đầu tư cần phải xác định là đầu tư ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn; đầu tư với mục đích cho thuê hay đầu tư để bán lại trên thị trường thứ cấp? Cần xác định rõ, bởi hiện nay, nhà đầu tư thứ cấp đang chạy đua theo thị trường. Ví dụ, đầu năm 2019, nhà đầu tư thứ cấp đua nhau mua dự án ở thị trường tỉnh lẻ, nhưng lợi nhuận không đạt như kỳ vọng, hàng không thể bán, nên nhiều nhà đầu tư thứ cấp gặp rất nhiều khó khăn.

Với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, các nhà đầu tư thứ cấp có thể đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm rửa tiền hoặc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản. Vì vậy, HoREA kiến nghị Nhà nước tiếp tục sử dụng công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, nhà ở, đặc biệt là công cụ về thuế để điều tiết thị trường bất động sản, nhằm phòng chống đầu cơ, sốt giá ảo và kiểm soát hiệu quả hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp.

Việc nhà đầu tư thứ cấp đổ bộ trở lại thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là phân khúc trung cấp, đang là mối lo lớn, bởi nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay chiếm tỷ trọng lớn là nhà ở tầm trung, mà nhà đầu tư thứ cấp đổ bộ vào phân khúc này kiếm lời sẽ đẩy giá lên, gây thiệt hại cho người dân mua nhà ở.

Ông Châu cũng cảnh báo, việc để cho nhà đầu tư thứ cấp ôm hàng là rất nguy hiểm, bởi khi các nhà đầu tư này gặp khó khăn về tài chính, hoạt động bán tháo để lấy tiền trả nợ sẽ xảy ra, gây tác động xấu tới thị trường.

Với nhận định của nhiều chuyên gia, sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp trong ngắn hạn giúp thị trường diễn ra sôi động, tính thanh khoản thị trường nhà đất tăng lên. Nhưng về dài hạn, tình trạng này dễ mang lại hậu quả sẽ ảnh hưởng xấu cho thị trường bất động sản.