Loại bất động sản nào sẽ dẫn đầu khi thị trường 2019 với dự báo là khó khăn?

Các cơ quan chức năng của TP.HCM đang rà soát, kiểm tra lại việc phê duyệt các dự án trước đây. Dẫn đến việc nguồn cung từ các dự án đã hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư bị hạn chế trong thời gian sấp tới.

Tiến độ thi công căn hộ Phú Đông Premier, tại khu vực giáp ranh Bình Dương và TP.HCM
Tại hội nghị báo cáo về triển vọng thị trường nhà đất và căn hộ 2019 do Hội VARS diễn ra ở Hà Nội. Tại buổi trao đổi ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký VARS nhận xét dự báo cho thấy 6 tháng đầu năm 2019, nguồn cung bất động ra thị trường sẽ hạn chế, không có nhiều sản phẩm. Điều này cũng đúng với tình hình thực tế tại nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trên địa bàn thành phố. Theo đó, qua trao đổi, các doanh nghiệp cho biết nửa năm đầu 2019, hầu như rất ít nguồn cung được tung ra thị trường, nguyên nhân chính là TP.HCM đang siết chặt việc cấp thủ tục pháp lý đầu tư dự án nhà ở.
Báo cáo từ các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho thấy quy mô thị trường bất động sản cũng bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Cụ thể, năm 2017 có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ chung cư và 5.489 căn nhà thấp tầng). Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 25,5%, trung cấp 45,5% và bình dân 29%. Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 chiếm 30% – tăng 4,5% so với năm 2017; phân khúc trung cấp chiếm 45,3% – tương đương năm 2017; phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% – giảm 4,3%.


Qua 10 tháng đầu năm 2018, thị trường địa ốc cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Ở thị trường thành phố Hồ Chí Minh có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét.
Đặc biệt, theo báo cáo của Sở Tài chính TP.HCM, năm 2018, tổng thu ngân sách nội địa TP.HCM 268.780 tỷ đồng, đạt 100,03% và vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, thu tiền sử dụng đất dự án 13.868 tỷ đồng, chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.
Như vậy so với năm 2017, số thu ngân sách từ đất giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (so với 27.170 tỷ đồng), giảm 16,8%; thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (so với 17.905 tỷ đồng), giảm 22,5%.

Điều đáng quan tâm, số tiền đất các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 lên đến 3.013 tỷ đồng, tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). Lo ngại nữa là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chậm lại, và khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng số liệu trên đây cho thấy thị trường bất động thành phố phát triển chưa bền vững. Bởi lẽ, thị trường chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.
Cũng theo ông Châu, đây là những dấu hiệu rất đáng lo ngại. Bởi cho đến hết năm 2018 và bước qua năm 2019, tình hình đầu tư – kinh doanh bất động sản trong cả nước, đặc biệt là TP.HCM, vẫn rất khó khăn, dự án mới hạn chế, nhiều dự án trước đó đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giờ cũng phải kiểm tra lại, khiến doanh nghiệp lẫn khách hàng rất hoang mang.

Việc sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường nhà đất và căn hộ cũng bị ảnh hưởng theo.
Đứng trước thực tế trên, HoREA đã có văn bản đề xuất kết hợp sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Nhà ở, Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật về việc “Quyết định chủ trương đầu tư; Lựa chọn nhà đầu tư; Chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở” để giải quyết điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư.
Đồng thời, đề xuất UBND TP.HCM có văn bản chỉ đạo các sở ngành tháo gỡ khó khăn đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi Sở Kế hoạch và Đầu tư trình UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư, HoREA đề nghị UBND TP giao nhiệm vụ cho các sở ngành thực hiện các bước thủ tục hành chính tiếp theo.
Cụ thể là bước 1 Sở Quy hoạch – Kiến trúc nhận và thụ lý hồ sơ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án của nhà đầu tư trình UBND TP.HCM phê duyệt.
Bước 2, Sở Xây dựng chủ trì tổ chuyên gia xem xét trình UBND TP.HCM Quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các dự án nhà ở xen cài đất ở với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.
Bước 3, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục trình UBND TP.HCM ra quyết định giao đất dự án cho chủ đầu tư; chủ trì công tác xác định giá đất cụ thể của dự án nhà ở thương mại; phối hợp với Sở Tài chính trình Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố, UBND TP.HCM quyết định tiền sử dụng đất của dự án. Như vậy vừa rút ngắn được thời gian, vừa giảm thiểu đầu mối cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án.
Với các dự án đủ điều kiện bán hàng, nguồn cung tại TP.HCM năm 2019 phần lớn nằm ở phân khúc trung cấp, phân khúc bình dân dần khan hiếm, đặc biệt là cao cấp, siêu cao cấp do các dự án ở trung tâm bị rà soát, thu hồi. Mức giá căn hộ có thể tăng nhẹ. Các căn hộ có diện tích vừa phải (từ 55-75m2) ở bất kì phân khúc nào sẽ là sự lựa chọn của đông đảo khách hàng.
Quỹ đất ngoại thành TP.HCM hiện nay vẫn còn khá nhiều và phong phú nên lượng cung đất nền cho TP.HCM năm 2019 tiếp tục ổn định, giá dự kiến tăng 10-15% so với năm 2018.
Nhận định về các xu hướng của thị trường sắp tới, ở góc độ một nhà đầu tư, bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, đưa ra dự báo cho thấy xu hướng khách hàng lựa chọn phân khúc căn hộ trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện nghi, không gian sống xanh thân thiện, thoáng đãng tăng mạnh hơn. Thứ hai là các dự án ven sông, hoặc có hồ nhân tạo được ưu tiên tìm hiểu. Thứ ba là các căn hộ 2 phòng ngủ, có diện tích phù hợp từ 55 – 78m2, được bố trí không gian mở, hiện đại.
Việc nhu cầu mua nhà phân khúc giá mềm đang rất dồi dào có thể chứng qua việc, các dự án tiềm năng khi hội tụ được các yếu tố như vị trí không quá xa trung tâm thuận tiện đi lại, giá bán hợp lý, chính sách thanh toán nới giản cho người mua, thiết kế căn hộ phù hợp với nhu cầu sống và chất lượng thi công đảm bảo…dự án nào khi hội tụ được đa số các tiêu chí cơ bản này chắc chắn sẽ cháy hàng, minh chứng cho thấy dự án căn hộ Phú Đông Premer có vị trí nằm ngay rìa Tp.HCM và Bình Dương nhưng nhờ vào sát cạnh tuyến đường Phạm Văn Đồng nên khi di chuyển từ dự án vào trung tâm thành phố chỉ tầm 20 phút, ngoài ra dự án được trang bị nội thất bếp và vệ sinh từ các thương hiệu lớn như TOTO, TEKA, FEROLI,.., căn hộ thiết kế với diện tích từ 63m đến 70m với bố trí đều là 2 phòng ngủ sàn gỗ, 2WC, 1 phòng khách có ban công, Bếp có sân phơi đồ riêng và đặc biệt tất cả căn hộ Phú Đông Premier đều có giếng trời. Nên tất cả các căn hộ đều thoáng mát, không bị bí. Với cách thanh toán hợp lý khi người mua bỏ ra ban đầu chỉ tầm 300 triệu đến 350 triệu là có thể mua nhà và thanh toán nhẹ nhàng cho tới lúc nhận nhà, với giá bán chỏ 1,6 tỷ/căn hộ. Từ khi ra mắt vào 5/2018 chỉ sau 1 tháng mở bán Khu căn hộ Phú Đông Premier đã bán hết sạch 647 căn hộ, hiện dự án đã bước sang giai đoạn thứ cấp, việc mua bán chuyển nhượng căn hộ Phú Đông Premier hiện tại mức chênh lệch giao động từ 80 triệu đến 150 triệu trong khi khác hàng mới chỉ đóng tầm 300 triệu. Dự án này có độ cao 35 tầng, hiện tại tiến độ thi công đã lên tới lầu 7 dự kiến dự án này sắp tới dự án này sẽ còn gia tăng về giá trị khá cao với các điểm mạnh của dự án và chất lượng thi công vượt trội như hiện tại.