Điểm cần chú ý khi đầu tư vào bất động sản giáp ranh thành phố

Hiện nhiều Công Ty Bất Động Sản đang dần đổ bộ ra các tỉnh giáp ranh Tp.HCM để phát triển dự án, cơ hội đầu tư bất động sản khu vực này đang lớn dần do giá cả cạnh tranh và có nhiều cơ hội để bứt phá.
Song song đó những thách thức khi đầu tư nhà đất khu vực này không phải là ít. Nên người đầu tư vào thị trường này cần chú ý ít nhất 5 điều khi đầu tư vào thị phần này.

Nguồn vốn hạn chế nhưng phải đi đường dài

Nhà đất quanh Tp.HCM chỉ thích hợp cho việc đầu tư trung và dài hạn, đầu tư ngắn hạn phải xem xét thật kỹ vì sẽ có rủi ro khá lớn. Hơn nữa các tổ chức tín dụng cũng thận trọng cho vay mua bất động sản các tỉnh nằm ở ngoài địa phận TP HCM. Đây là cuộc đua đường trường, đòi hỏi sức bền của dòng vốn thật sự khỏe mạnh.

Giá cả thị trường có thể bị loạn nhịp

Nhà đất ở tỉnh kế cận đã bị làm giá, thổi giá khi Tp.HCM sốt đất mấy năm qua. Thông thường nhà đất thuộc nhóm vùng ven thường khó xác định giá cả hợp lý để mua hoặc bán. Do khoảng cách vùng ven xa đô thị thành phố Hồ Chí Minh và hạ tầng xã hội còn hạn chế nhiều mặt nên cơ hội tăng giá đột biến của bất động sản tỉnh giáp ranh khó đạt như kỳ vọng. Điều đáng quan ngại là hiện nay nhà đầu tư địa ốc thường đặt kỳ vọng biên lợi nhuận quá lớn, giá trị tài sản thực tế lại khó đuổi kịp các kỳ vọng này.

Hạ tầng chậm đồng bộ – chi phí cơ hội cao

Thông tin quy hoạch, phát triển kinh tế xã hội chưa có hoặc chưa rõ ràng vì tỉnh lẻ thường không có điều kiện phát triển toàn diện do dòng vốn đầu tư tổng lực vào hạ tầng không thể bì kịp TP HCM. Việc kết nối các vùng lân cận qua các trục giao thông huyết mạch với TP HCM về mặt lý thuyết đã trở nên thuận tiện và dễ dàng hơn, rút ngắn đáng kể về thời gian so với trước đây. Song thời gian chờ để việc kết nối đồng bộ, hoàn chỉnh từ đường nhánh, đường dẫn đến đường chính thường kéo dài. Sự chờ đợi càng lâu là điểm trừ càng lớn đối với nhà đầu tư vì thời gian chờ đợi bị tính vào thất thoát chi phí tài chính và chi phí cơ hội.

Đô thị hoang – nỗi ám ảnh của nhà đầu tư ngoài thành phố

Việc các đô thị ở tỉnh giáp ranh TP HCM bị bỏ hoang có nhiều nguyên nhân trong đó việc xây dựng theo quy định là nguyên nhân chính. Giá trị xây dựng tại đây cao hơn giá trị đất nhiều trong khi dân cư ở đây là công nhân có thu nhập trung bình thấp.
Tiếp theo là diện tích xây dựng quá lớn trong khi nhu cầu xử dụng chỉ cần 50-80 m2. Các khu dân cư có tỷ lệ lấp đầy tương đối tốt thường cho người mua xây dựng tự do. Các dự án tại tỉnh giáp ranh TP HCM thường có quy mô lớn, quỹ đất dồi dào, trong khi cơ sở hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội (giáo dục, y tế, dịch vụ, giải trí…) chưa có nên những người mua để đầu tư thường ít người ở.
Khách mua đất thường không vội xây dựng nên chưa thể khai thác cho thuê. Người mua nhà với mục đích đầu tư là chính nên tài sản bỏ không, ít người ở cho thuê cũng khó khăn. Từ đó, hình thành nên đô thị không người và bị bỏ hoang.

Khả năng chuyển hóa dòng tiền thấp hơn TP HCM

Đặc tính của bất động sản các tỉnh giáp ranh Sài Gòn là mua dễ bán khó. Đây là một thách thức lớn, nhà đầu tư không nên bỏ qua. Do ai cũng mua để đầu tư chiếm 70-80%, còn lại 20-30% là mua để ở, thậm chí một số dự án cá biệt có tỷ lệ người ở chiếm dưới 10%.
Một thị trường có trung bình 70-80% nhà đầu tư, ai cũng mua để chờ đến lúc tăng giá bán ra khiến thị trường thứ cấp bị phình to hết cỡ, lượng người bán trên thị trường thứ cấp áp đảo gấp nhiều lần so với người mua, gây tắc nghẽn đầu ra cục bộ.
Nếu muốn bán với giá cao (thu về khoản lãi kỳ vọng lớn) thì việc đẩy hàng ở tỉnh giáp ranh cũng gặp không ít trở ngại vì ai cũng muốn mua giá gốc với tâm lý có lãi mới bán. Việc người mua sau cùng tiếp cận với bất động sản có giá bị đẩy lên quá cao khiến họ thận trọng hơn rất nhiều. Mua dễ bán khó là rào cản làm cho khả năng chuyển đổi lợi nhuận từ tài sản thành tiền mặt tại tỉnh giáp ranh thấp hơn TP HCM.
Nhưng có thể nói các dự án nếu làm tốt các khâu về thiết kế, chính sách thanh toán hợp lý, pháp lý rõ ràng, cộng với tiếp giáp các tuyến đường trọng yếu sẽ là lợi thế mạnh mẽ cho các dự án này bán hàng và gia tăng thanh khoản tốt. Điển hình có thể nói tới dự án căn hộ Phú Đông premier với phong cách thiết khoa học các căn hộ đều có giếng trời làm cho toàn 657 căn hộ của cả dự án đều có thể nhìn thông thoáng ra bên ngoài từ mọi góc ngách trong căn hộ, cách thanh toán hợp lý với hỗ trợ chiết khấu và lãi vay có thể nói tốt hàng đầu thị trường, pháp lý chuẩn lực…đặc biệt giáp ranh với tuyến đường nội đô đẹp nhất thành phố Hồ Chí Minh nên đã làm cho khu căn hộ Phú Đông Premier bán sạch 647 căn hộ trong vòng 1 tháng mở bán. Hiện tiến độ dự án Phú Đông Premier đã xây tới lầu 8, nhưng thị trường mua bán chuyển nhượng căn hộ Phú Premier đang rất sôi động với mức chênh lệch đã lên tới 80 triệu đến 140 triệu, trong khi khách hàng mua hiện tại chỉ mới đóng 20% giá trị căn hộ với giá giao động mở bán tầm 1,65 tỷ/căn.

Tiến độ căn hộ Phú Đông Premier